２０２３年４月１４日、大阪でカジノを含めた統合型リゾート（IR）の整備計画が政府から認定されました。日本でカジノを含めたIRが認定されるのは初めてのことであり、一般からは期待と不安が入り混じった声が聞かれています。大阪のIRでは、インバウンド（訪日外国人）を呼び込むことで、多額の経済効果が期待されますが、ギャンブル依存症の誘発や治安の悪化などの懸念点も指摘されています。実際に、土地の不動産鑑定結果に対する疑惑が報道されるなど、不透明性を案じる声もありますが、大阪IRが成功すれば地域全体が豊かにな

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更新：2023/07/12タグ：ニュース家賃収入リスク・デメリット対象：初心者比較検討中購入の直前/直後 -

セミナー一覧を見る まず、大阪のIR（統合型リゾート）はいつから始まったものか、どのような計画が進んでいるかなどの概要を解説します。

IRとは

出典IRイメージ MGMリゾーツジャパン公式サイト

IRとは、Integrated Resortの頭文字の略で、統合型リゾートのことです。カジノやホテル、ショッピングモール、劇場、国際会議場、国際展示会場などが集中した複合的な施設を指します。

海外では多くのIRが既に存在しており、ラスベガスやマカオ、シンガポールなどがその一例です。カジノばかりが注目を集めがちではありますが、海外のIRではカジノを利用しない家族連れも訪れ、子供向けのサービスを売りにするホテルや劇場なども存在します。カジノ単体ではなく、まさに様々な施設が統合されているというイメージが正しいでしょう。

日本でのカジノ施設は法律で禁止されていましたが、国際観光の一環としてカジノは大きな役割を果たすことなどから、２０１３年、２０１５年にカジノ解禁を含めた「特定複合観光施設区域の整備の推進に関する法律案（IR推進法案）」が国会に上程されました。

大阪IR構想の始まり

２０１３年１２月の国会で「特定複合観光施設区域の整備の推進に関する法律案」（IR推進法案）が上程されたことを受け、大阪府と大阪市が連携してIR立地に向けて積極的に動き始めていました。

２０１６年「IR推進法」や２０１８年「IR実施法案」が成立され国としてもIR事業を積極的に進めていく方針が発表されたなか、大阪は積極的に計画を進めていたようです。

元々は複数の事業者が大阪IRに向けて名乗りを挙げていましたが、２０２１年に大阪IRはMGMリゾーツ・インターナショナルとオリックスの共同グループが正式に選定されました。

出典MGMリゾーツの代表的なカジノホテル「ベラージオ」 MGMリゾーツジャパン公式サイト

MGMリゾーツは、ラスベガスに本社を置くアメリカ企業で、既に世界で多くのIRを成功させてきた実績があります。カジノをはじめ、世界初の歌舞伎ショーや、日本でも有名なサーカス「シルクドソレイユ」の独占公演、世界的に注目を集めるボクシングマッチなど、多数のエンターテイメントを運営しています。

大阪でIR整備計画が認定

日本初のIRを誘致していたのは大阪だけではありません。神奈川や千葉、和歌山、北海道などがIRの誘致を表明していましたが、最終的には大阪と長崎が区域認定申請を行いました。

申請を受け、政府は２０２３年４月１４日に大阪のIR整備計画を初めて正式に認定しました。尚、長崎県の計画についても却下された訳ではなく、今後も審査が継続されるとのことです。

政府から初の認定を受けたことにより、大阪では日本で初めてカジノ施設を有するIRが誕生する見込みとなりました。

大阪万博開催地と同じ夢洲

大阪が国内初のIRとして認定を受けられた理由のひとつに、万博とIRを一連の計画として提出していたことが挙げられます。これまで長らく活用される機会がなく、広大な敷地のみが広がっていた埋立地である夢洲を、２０２５年には大阪万博の会場とし、その北側約４９ヘクタールをIRに利用する予定です。

出典大阪IRで予定される4つのエリア 大阪夢洲地区特定複合観光施設区域の整備に関する計画

IRでも使いきれないほどの夢洲の土地は、万博後に健康や長寿に繋がる長期滞在型リゾートが計画されている他、事業者に用地の活用についての意向調査も行われています。

これまでは「負の遺産」とも言われてきた夢洲から、新たな可能性が生まれることは間違いないでしょう。

シンガポールが手本

出典マリーナ・ベイ・サンズ日本公式サイト

大阪および日本のIRは、シンガポールのIR施設「マリーナ・ベイ・サンズ」を手本として計画されています。屋上に豪華なプールを有し、特徴的な外観でも注目を集めるマリーナ・ベイ・サンズでは、延べ床面積のおよそ２.５％程度のカジノフロアが目立たない形で存在しています。

日本のIR実施法により、日本でIRにおけるカジノの床面積は総面積に対して３％以下と定められているため、２.５％というカジノの面積で１０年以上運営を続けているシンガポールを手本にするのは自然なことかもしれません。

尚、シンガポールでは世界的に蔓延した新型コロナウィルスの影響により、これまでIR全体の７割を占めていたカジノの売上が低迷しました。その教訓を活かし、カジノの売上だけに依存しない収益源を作るべく、２０２８年までにおよそ９，０００億円を投じて、新しいホテルや水族館などのエンターテイメント施設の建設を予定しています。

いつ大阪IRは開業できるか

大阪の公式発表では、２０２９年秋から冬ごろにIRの開業を目指しているとあります。しかし、当初の計画からは既に遅れも見られており、実際は２０３０年以降になるのではないかという意見も出ています。

大阪IRで期待される経済効果

大阪のIRには、大きな経済効果が期待されています。ここでは、大阪IRで見込まれる経済効果について解説します。

初期投資

大阪IRが計画している初期投資は１兆８２８億円です。これはシンガポールのマリーナ・ベイ・サンズの初期投資の２倍にも上る金額であり、昨今の建設材料の高騰などを踏まえても高額な初期投資と言えるでしょう。

大阪IRに利用する約４９ヘクタールの広大な敷地は、シンガポールのIRやマカオ最大のIRと比較しても格段に広いため、アジアで特に巨大なIR施設となります。高額な初期投資は、敷地面積が広い大型IRだからだと考えられます。

利用価値が見出されていなかった広大な夢洲の土地があってこそ、大阪IRは実現する計画です。

IR全体での経済効果

大阪IR全体で、年間約５，２００億円の売上を見込んでいます。更に、経済効果が生まれるのはIRでの消費だけではありません。

日本総研が作成したIRの経済波及効果に関する資料によると、訪日外国人旅行者の場合、IR区域内での消費は日本滞在中の消費のおよそ３割ほどと試算しており、IR以外での経済効果の方が多く期待されています。日本人旅行者においても、IRをきっかけとして、IRと同額以上の経済効果が周辺でも期待されると考えられています。

カジノの収益が大部分を占める

大阪IRで見込まれる売上高のうち、カジノで見込まれる売上は年間約４，２００億円にも上ります。単純計算すると、売上のおよそ８割をカジノに依存する計画になっているため、IR開業に向けた審査委員会からはカジノ収益を活用したIR施設の整備、その他の事業の内容の向上を求めるとして、改善が要求されています。

これまでのIRでは、とにかくカジノに客を呼び込み、消費してもらうのが基本パターンでした。実際に、海外のIRでは高級ホテルでも安めの料金設定となっており、ショーなどのエンターテイメントを無料で開放する、カジノ内のドリンクは無料または格安で提供するなどの工夫をして、カジノを訪れるハードルを低くしているのです。

特にカジノで高額の賭けをする上客（ハイローラー）には航空チケットやホテル、飲食、その他のエンターテイメントまで全てカジノ側が負担して招待することも珍しくありません。

エンターテイメントで非日常に浸り、気分を高揚させたままカジノで遊び、あぶく銭はすぐにショッピングモールで高級ブランド品に変えるという一連の流れが世界のIRで定番化しているなか、カジノだけに頼らない収益源の確保は、今後のIR全体の課題とも言えるでしょう。

大阪IRの懸念点

大阪IRでは多額の経済効果が期待できますが、同時に多くの懸念点も指摘されています。ここでは、大阪IR反対派から挙げられることの多い懸念点をご紹介します。

ギャンブル依存症

日本で初めてのカジノ運営とあって、ギャンブル依存症への対策は必要不可欠です。大阪IRでは、対策として日本人からはカジノへの入場料として６，０００円を徴収することで、入場へのハードルを上げる計画です。更に、マイナンバーやパスポートによる精度の高い本人確認を行い、７日間で３回以内、２８日間で１０回以内という入場回数の制限も設けます。

尚、訪日外国人のカジノ入場料は無料、回数制限も無いため、あくまでもこの規制は日本国民に向けてのものです。この他に、ATMを設置せず、「大阪依存症センター」（仮）をIR開業前に開設するなどの予定がありますが、依存症対策は不十分であるとして、改善項目に入れられています。

シンガポールではIR設置によって、国が公式にギャンブル依存症対策を進めたことで、IR開業後の方がギャンブル依存症の人数は少なくなっています。ただし、手本とするシンガポールのIRでは、国内客の入場料は１５０シンガポールドル（約１５，０００円）であり、シンガポールの物価高を考慮しても日本の方が国内客への負担は少ないため、どこまで効果があるかは未知数です。

周辺治安の悪化

大阪IRに多くの方が出入りすることで、治安の悪化が懸念されています。大阪府・大阪市・大阪IR株式会社の「大阪・夢洲地区特定複合観光施設区域の整備に関する計画」によると、治安維持のために防犯カメラを設置することや、警察署などの関係機関との協力、防犯パトロールなどを行う計画が明記されています。

ここで注目したいのは、IRの周辺地域での治安です。大阪IR内は厳しい警備が目を光らせるため、むしろ安全な場所として運営されやすいでしょう。

しかし、IRを離れた旅行客が行く先々でも、治安を継続して守り続ける必要があります。どこまでの地域をどのように守っていくか、はっきりとした計画が求められます。

７９０億円もの土壌汚染対策費用

IR開業について、当初、大阪市は費用を負担しないはずでしたが、土壌汚染対策のために大阪市が約７９０億円もの費用を投じることになりました。

民間企業が行う事業にも関わらず、自治体が多額の費用を負担することに市民から反発があります。これに対して大阪市は、国内外から毎年約２，０００万人が訪れる予定の大規模観光拠点のため、土地所有者として大阪市が負担することにした、などと発表しています。

会場となる夢洲は埋立地であるため、地盤沈下などの危険性も指摘されており、今後も市民の税金が投入されることになるかが懸念されています。

不動産鑑定への疑惑

大阪市が所有する土地をIR事業者に貸し出すために行われた不動産鑑定の結果が報じられ、一部で疑惑が持たれています。

事業用地となる夢洲の約４９ヘクタールは１㎡あたり月４２８円、年間約２５億円で３５年間の賃貸借契約を結びます。この賃料が周辺相場と比較して安すぎるのではないかなどの声があがっているのです。

また、事前に市が依頼した４社の不動産鑑定結果のうち、３社の結果が全く同じであることにも疑惑が持たれています。通常、不動産鑑定はばらつきが出るのが当然のため、３社の結果がたまたま一致したとは考えにくいという意見が主流です。

このような疑惑が積み重なれば、周辺住民からのIR反対に向けての動きが強まるおそれもあります。

大阪IRと今後の不動産投資

大阪IRの開業が見込まれることと、今後の不動産投資の見通しを解説します。

インバウンドの恩恵を受けやすい

大阪は立地的にインバウンド（訪日外国人）の恩恵を受けやすい傾向にあります。中国や韓国から距離的に近いこともあり、東京よりも安い航空代金で行き来することも可能です。

また、京都や奈良といった観光客に人気の場所へのアクセスが良く、拠点にするにも最適なのが大阪です。ここにIRができれば、大阪自体の魅力も高まり、更に多くの人の流れの中心になるでしょう。

東京は以前から外国人投資家からの注目を集めていた都市でしたが、大阪についても外国人投資家からの期待が高まる可能性があります。

今後の値上がりの可能性

IRが開業する予定の夢洲には、もともと公共交通機関もない不便な土地でした。IR開業前に、同じ夢洲で開催される大阪万博に向け、現在は急ピッチで鉄道や道路などの整備が進められています。

新たな路線ができることで、大阪の他の場所の利便性も高まり、地価の向上も期待できます。

ただし、今後の情勢次第ではどのようなことが起きるかは断言できません。常に最新情報をチェックし、市場を見極める必要があります。

まとめ

この記事では、大阪IR開業で見込まれる経済効果や懸念点、今後の不動産投資について解説しました。

大阪IRでは多くの経済効果が見込まれますが、ギャンブル依存症や治安維持への対策など、懸念点も多くあります。不動産鑑定に対する報道など、１つのニュースをきっかけに情勢が変わることも少なくないため、不動産投資においては常に最新情報を見極める必要があります。

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• ライオンズマンション板橋3.44★★★★★★★★★★ 最寄り駅： 都営三田線 新板橋駅 徒歩3分 所在地： 東京都 板橋区 板橋 １丁目４９－３ 築年月： 1987年3月（築37年） 建物構造：SRC造 14階建て 総戸数：147戸

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• 1,480万円5.19％22.95㎡1K3.04★★★★★★★★★★ 家賃：64,000円/月 管理費：5,900円/月 修繕積立金：4,720円/月 詳細資料請求

• 日神パレス板橋2.87★★★★★★★★★★ 最寄り駅： 都営三田線 板橋区役所前駅 徒歩5分 所在地： 東京都 板橋区 板橋 ２丁目２７－１ 築年月： 1988年2月（築36年） 建物構造：RC造 6階建て 総戸数：29戸

• 1,180万円6.10％18.62㎡ワンルーム2.72★★★★★★★★★★ 家賃：60,000円/月 管理費：7,470円/月 修繕積立金：4,720円/月 詳細資料請求

• ダイホープラザ東十条2.78★★★★★★★★★★ 最寄り駅： 京浜東北線 東十条駅 徒歩5分 所在地： 東京都 北区 東十条 １丁目９－１１ 築年月： 1988年8月（築36年） 建物構造：RC造 6階建て 総戸数：25戸

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• 890万円7.82％16.06㎡ワンルーム2.75★★★★★★★★★★ 家賃：58,000円/月 管理費：6,200円/月 修繕積立金：6,200円/月 詳細資料請求

• ＴＯＰ青砥ＮＯ４2.47★★★★★★★★★★ 最寄り駅： 京成押上線 青砥駅 徒歩10分 所在地： 東京都 葛飾区 青戸 ６丁目３１－３ 築年月： 1988年3月（築36年） 建物構造：RC造 4階建て 総戸数：34戸

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• 590万円8.99％16.08㎡ワンルーム2.91★★★★★★★★★★ 家賃：44,200円/月 管理費：5,700円/月 修繕積立金：6,000円/月 詳細資料請求

• 630万円8.05％14.92㎡ワンルーム2.79★★★★★★★★★★ 家賃：42,248円/月 管理費：5,700円/月 修繕積立金：6,000円/月 詳細資料請求

• 720万円6.92％14.46㎡ワンルーム2.72★★★★★★★★★★ 家賃：41,496円/月 管理費：5,700円/月 修繕積立金：6,000円/月 詳細資料請求

• ヴィラ・セレーナ中野2.79★★★★★★★★★★ 最寄り駅： 丸ノ内線 中野坂上駅 徒歩1分 所在地： 東京都 中野区 中央 ２丁目７－８ 築年月： 1970年1月（築54年） 建物構造：RC造 6階建て 総戸数：35戸

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• 2,400万円5.36％37.80㎡3K2.66★★★★★★★★★★ 家賃：107,147円/月 管理費：9,900円/月 修繕積立金：6,000円/月 詳細資料請求

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